田园综合体——创新农业综合开发模式

关于开展田园综合体建设试点工作的通知

田园综合体的提出和发展

田园综合体——创新农业综合开发模式

无锡市阳山田园东方

※动态资讯※

2017年5月24日，财政部印发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》（财办〔2017〕29号）。文件指出，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径，逐步建成以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。

2017年6月5日，财政部又印发了《开展农村综合性改革试点试验实施方案》（财农〔2017〕53号），并发布了开展田园综合体建设试点的通知，决定从2017年起在有关省份开展农村综合性改革试点试验、田园综合体试点。

※主题解析※

2017年中央一号文件《关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见》提出，“建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深度融合的特色村镇”，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体”。

在文件提到的“三区三园一体”中，“田园综合体”受到广泛关注，成为继特色小镇之后的又一热点领域。田园综合体以现代农业为基础，延伸田园＋的多种功能和价值，是在乡村社会进行大范围的综合规划、开发和运营模式，是一种推动创意创新创业发展的新模式，是一种推动城乡融合发展、实现乡村升级的新模式。

田园综合体的出现可谓是一场旋风，瞬间就抢了特色小镇的风头，从田园综合体的提出，到国家级田园综合体试点及实施方案的出台，并确立26个国家级田园综合体试点，仅用了8个月的时间。今天，田园综合体在全国范围的试点项目遍地开花，可谓各有千秋。

※主题观点※

田园综合体——创新农业综合开发模式

田园综合体是以现代农业为根基的，延伸田园＋的多种功能和价值，其开发运营的关键在于推动农业产业升级、激活创意创新创业、实现城乡融合发展、导入城市消费人群。归结起来，田园综合体的开发运营创新，主要从田园＋（挖掘乡村多种功能和价值）、新人群、新场景和新模式着手。

田园＋：主要考虑挖掘乡村多种功能和价值，可以归结为现代农业、农业服务、文旅康养、创意创新四类功能，现代农业是田园综合体的基础，四种功能相互作用形成了田园综合体的综合吸引力。

新人群：包括原住民、新居民、创客人群、旅游人群，如何改变原住民的精神面貌，吸引原住民参与田园综合体的开发和运营？如何实现新人群的导入和培育，实现不同人群的和谐相处，形成新型乡村社区？

新场景：包括基础设施、建筑风格、环境风貌、公共服务、智慧管理等建设，如何营造乡村的整体感觉和独特环境，既满足现代生活方式的需求，又能体现独特的乡村风貌和乡村风情？

新模式：田园综合体的建设，需要政府、农村集体组织、农民合作社、乡村创客、社会资本、农民多方的参与，如何调动各方的积极性，同时确保农民利益、实现合作共赢？

1、田园＋：现代农业、农业服务、创意创新、文旅康养？

我们将田园＋分为四个部分，现代农业是基石，农业服务、创意创新、文旅康养是延伸的产业内容，不同的项目结合实际情况来策划和设计。个人认为，系统的产业策划是前提，激活创意创新创业是关键，只有激活了创意创新创业，才能实现持续的产品运营和迭代。

现代农业。一是关注品牌效应的传统优势农业、特色农产品、生态有机农业，一是关注科技含量的立体农业、无土农业、工厂化养殖、光伏农业、循环农业等。

农业服务。涉及农业科技创新、农业技术交易、农业金融、农业咨询、会展商贸、冷链物流、农业电商和农业培训等业态，通过整合这些服务业态可以打造农业服务生态圈。

创意创新。从农、食、宿、行、游、购、娱、育等方面，可以发展出多样化的创意创新项目，包括创意农业产品、创意农业景观、创意农业饮食、创意农业文化、创意时尚消费等。

文旅康养。面向城市家庭亲子、休闲度假、养生养老市场，导入艺术、教育、亲子、康体、养生、养老、度假等功能，打造城市群内部可重复消费的休闲度假产品。

2、新人群：原住民、新居民、创客人群、旅游人群？

田园综合体的开发运营是围绕导入新人群、营造新型乡村社区群落来展开的，一是改变乡村人口结构，培育新型职业农民；二是促进城乡人口流动，培育乡村创客人群；三是激活乡村各种资源，吸引新城市移民和乡村旅游人群。

原住民：解决就业和增收问题，成为产业工人和高端服务人员；用人才观念培育新农民，确保农民参与和受益，改善农民生产生活环境，培育新型职业农民。

新居民：主要分为两类，一是以精英人士、城市文青等核心，作为生活第二居所；一是养生养老人群为核心，作为乡村养老首选地。

创客人群：主要分为两类，一是致力于创意农业、农业服务、乡村旅游等领域的创客人群；一是依托田园生态环境、低成本等优势，作为创新创业新平台。中央一号文件明确鼓励高校毕业生、企业主、农业科技人员、留学归国人员等各类人才回乡下乡创业创新。

旅游人群：依托农业观光、文化体验、乡村休闲、田园度假等资源和功能项目，吸引城市消费人群回归田园生活，来乡村旅游、休闲、度假。

3、新场景：基础设施、建筑技术、环境风貌、公共服务、智慧管理？

现在有很多怀揣田园梦想的实业企业、文化企业和设计师走进乡村，在文化上、空间上、建筑上参与乡村再造。有的已不只是为了赚钱，而是追求一种生活理想。民宿、农庄、农家大院、社戏舞台、露天影院等，在保留历史记忆的基础上，运用现代乡土新理念，植入新功能，从而适应现代人生活的功能需求。从发达国家看，乡村度假也是一种轻奢级及以上的度假业态，相对于城市的钢筋水泥，乡村场景有更大的想象空间。

基础设施：包括道路建设和公共交通、水电气通信宽带设施、垃圾分类处理和资源化利用、生活污水处理、乡村厕所建设等。

建筑技术：涉及整体空间、建筑布局和风格，将文化融入建筑，营造建筑风貌特色；也涉及建筑质量和工匠精神，如拈花湾小镇的竹篱笆、茅草屋顶等。如朱家林田园综合体建设的美术馆、乡村生活美学馆、多个民宿院落等。

环境风貌：不仅需要有创意的大地景观，将艺术融入乡村风貌建设，还要有土壤修复、水环境治理、生态景观营造等技术。要深入挖掘具有根植性的新乡土文化。

公共服务：加强田园社区、学校、医疗、环保等功能设施建设，在学有所教、病有所医、老有所养、住有所居等方面持续改进，不断提升公共服务水平。

智慧管理：在田园社区、营销推广、旅游服务等方面，可以运用智慧技术提高旅游体验和运营水平。打造智慧旅游平台，整合艺术家创作、村民项目以及旅游预订系统。

4、新模式：政府+农村集体组织+农民合作社+创客+社会资本+农民？

田园综合体开发操作的主体应该是平台运营商，由它来整合各种资源、推动投资建设、管理开发运营。操作核心是土地问题，设计好集体经营性建设用地、宅基地、农用地、四荒地、闲置房屋等的流转模式，实现多方合作共赢。

政府：重点负责政策引导和规划引领，搭建好用地保障、人才支撑、财政支持等发展平台。

农村集体组织／农民合作社：重点负责盘活土地承包经营权、林地和宅基地使用权等现有资源。

企业／创客／平台公司：主要负责田园综合体的开发改造、产业发展和实体运营。

农民：以土地承包经营权、宅基地使用权和农房流转享受分红，基本流转模式包括转包、出租、转让、抵押、互换、信托以及入股。

※案例借鉴※

无锡市阳山田园东方

无锡阳山田园东方项目位于无锡市惠山区阳山镇，由东方园林产业集团投资50亿元建设，是国内首个田园综合体项目。项目规划总面积约为6246亩，于2013年4月初启动，计划五年内全面完成，一期已于2014年3月28日对外开园。田园东方致力于打造一个以生态高效农业、农林乐园、园艺中心为主体，体现花园式农场运营理念的农林、旅游、度假、文化、居住综合性园区。

1、选址阳山——交通便利，特点明显，旅游资源丰富

田园东方项目位于阳山镇近郊区域，距离无锡市中心20公里，距离高铁站30公里，乘高铁到周边城市方便快捷，可控制在一小时之内，2小时自驾可直达长三角任何一个城市。

无锡市阳山镇，有“中国水蜜桃之乡”之称。地势平坦开阔，原有村落格局保留较好。镇内拥有桃园、古刹、地质公园等，生态自然景观优越，并有以大小阳山为核心的旅游度假产业。

2、总体规划——可持续发展的田园休闲综合体

规划理念。项目整体规划设计以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态环保的理念。田园东方倡导人与自然的和谐共融与可持续发展的理念，是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，实现“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生。

总体规划。分为现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划为乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园(兼华德福教育基地)、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园小镇群、主题酒店及文化博览等六大群体。规划为典型的互融开发模式。

产品组成。以主题游乐产品为核心引擎，高效农业、住宅为核心产品，以文化、生态主题公园为配套产品，是典型的旅游超市模式。

3、田园文旅——携手台湾清境集团共同开发，提高项目运营实力

拾房清境文化市集。田园东方于2013年11月携手清境集团共同打造的一座田园创意文化园，项目累计完成投资7500万元。由清境集团台湾原创团队担纲，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆。旨在还原一个重温乡野、回归童年的田园人居环境。包括主题餐厅区、牧场区、绿乐园户外活动区、售卖区、书院、主题民宿区、华德福校舍在内的多个主题园区。

华德福教育基地。起源于德国，在全球已有90多年的时间历史。主张按照人的意识发展规律，针对意识的成长阶段来设置教学内容，以便于人的身体、生命体、灵魂体和精神体都得到恰如其分地发展。

绿乐园。游乐园，但不是器械乐园，将农业采摘体验、农场游乐、农业教育集合在了一起，研创儿童教育为主题的自然生态体验区。（包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等）。

4、休闲农业——四园、四区、两中心共同推动农业产业升级

深化既有农业，开拓农业发展新方向。阳山整体的田园基底要素非常优良，但与中国85%的村落一样，缺乏功能完整、便捷清晰的的垂直商业模式来推动产业升级，当原有的耕作方式难以突破瓶颈时，阳山镇正片村落陷入酒香害怕巷子深的窘境。整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源上进行深化和优化的双重提升。

休闲农业规划。四园：有机农场示范园、果品设施栽培示范园、水蜜桃生产示范园、蔬菜水产种养示范园。四区：农业休闲观光示范区、苗木育苗区、产品加工物流园区、现代农业展示区。两中心：园区综合服务中心、资源再生中心。

有田园，但不是农田。是可供体验的、认知的、游乐的、美丽的户外景观休闲场地。铺上碎石与石板的道路，将旅游漫步道融入于田园之中。每一块菜地上种植了不同的农作物，将农作物当成景观本身打造时，还充分发挥了农作物的经济价值。桃树认养，1100元/棵/年，专人照料，认养者可以尽享赏花、采摘、农耕等农家乐趣与获得认养桃树所产的全部水蜜桃。

5、田园社区——融入多种元素的新田园低密度社区

新田园低密度社区。田园社区主要建筑风格为97-230平方的赖特草原风格联排别墅，目前一期已完成600亩共330套。由田园东方开发，引入途家与花间堂参与管理。

田园途家亲子度假别墅。34栋联排别墅，包含丰谷、桃李、耕织、静流四大主题房。由田园东方负责开发，途家合作管理。业主可享受全球途家一定额度/一定时间免费入住权利与田园东方途家酒店28天分时度假免单自住。物业空置时期有专人维护并提供酒店式公寓托管服务，业主可获得年经营纯利润的80%。

花间堂·稼圃集民宿。引入“中国最美人文客栈”花间堂进驻田园东方，共24间房。以古朴雅致的民宿老宅还原怀旧田园生活。保留老宅的一砖一瓦，通过“老物新用”来留住岁月的故事，维持自然本真的田园风光。

花间堂温泉别墅度假村。田园东方与花间堂携手打造，火山温泉精装度假别墅，对外出售后，由花间堂·稼圃集专业酒店统一管理。将“桃花泉”火山温泉与别墅合二为一，为每一栋别墅都设计了一个独立暖浴的温泉小池，将温泉水引入每门每户。

6、盈利模式——旅游项目与地产项目结合，优势互补

将旅游项目与地产项目相结合，旅游提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式。

项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式，接着后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。

项目启动区“文化集市”与台湾清境农场团队合作，由其原班团队设计并监管建造，并以台湾清境农场这样一个知名的成功项目为联想类比宣传，与具有成功项目的成熟运营商合作，在项目初期可以直接导入客群，提高项目可推广度，也提升了企业项目运营实力。别墅社区引入途家与花间堂参与管理，免除了业主后顾之忧的同时，共享项目运营收益。