科技小镇的开发模式和运营策略

发表时间：2020-12-17 14:23

※动态资讯※

2017年2月8日，国家发展和改革委员会联合国家开发银行发布了《关于开发性金融支持特色小(城)镇建设促进脱贫攻坚的意见》，将发挥资本市场在脱贫攻坚中的积极作用，盘活贫困地区特色资产资源，为特色小（城）镇建设提供多元化金融支持。特别是通过多种类型的PPP模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。

意见提出：“积极推动开展土地、资金等多种形式的股份合作，在有条件的地区，探索将“三资”（农村集体资金、资产和资源）、承包土地经营权、农民住房财产权和集体收益分配权资本化，建立和完善利益联结机制，保障贫困人口在产业发展中获得合理、稳定的收益，并实现城乡劳动力、土地、资本和创新要素高效配置。”

“支持基础设施、公共服务设施和生态环境建设，包括但不限于土地及房屋的征收、拆迁和补偿……；支持各类产业发展的配套设施建设，包括但不限于标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台；旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；其他促进特色产业发展的配套基础设施建设。”

※主题解析※

科技进步并不是大城市的专利，在欧美国家，众多top500公司在小镇建业扎根，IBM总部在阿蒙克、Apple总部在库比蒂诺、微软总部在雷德蒙德、GE总部在费尔菲尔德……这些地方从空间形态、人口集聚上相当于一个个小镇，在美国硅谷一带有很多科技小镇，纽约、西雅图、底特律、芝加哥等地都有这样的科技小镇或技术小镇。

在中国，特色小镇的建设浪潮兴起后，很多地方围绕一两个具有较好基础的新兴产业规划建设产业小镇，打造科技与文化融合发展的科技型小镇。浙江省最早的一批特色小镇中就有云栖小镇、梦想小镇、基金小镇、江干汀兰智慧小镇等，产业小镇正在展示出小镇科技的强大希望。

※主题观点※

科技小镇的开发模式和运营策略

相比前些年对于文旅地产的热情，近两年借势特色小镇的热潮，地产大咖们纷纷落子科技小镇。

碧桂园联合清华大学等单位，计划五年投入1000亿开发科技小镇，目前惠东稔山科技生态城、潼湖创新小镇、潼湖科学城三个科技小镇项目启动，黄江科技小镇、三河市科技小镇已立项。

华夏幸福借力PPP模式推进产业小镇建设，规划、开发、招商、运营一条龙运作，目前在河北大厂、香河、浙江嘉善等地区打造的影视小镇、机器人小镇、人才创业小镇等已经初具规模。

乐视与融创联手发展乐视汽车小镇，目前启动的莫干山汽车生态小镇规划一期4300亩，规划建成融乐视汽车制造、观光体验、乐视体育、乐视音乐主题游乐等功能为一体的特色小镇。

一时间，科技小镇建设变得火热起来。东滩顾问参与过很多科技地产项目，也做过两个科技小镇项目，这里结合内部的一个专题研究材料，对科技小镇的发展路径做个初步的探讨。

一、科技小镇兴起的时代机遇

时代机遇1：颠覆性创新时代，新兴科技产业成为主导

2008年全球金融危机以来，有关新一轮科技革命的讨论持续高涨。应该说，由信息革命主导的第三次颠覆性创新时代还在持续发酵，当今中国，结构性产业机遇、改善性产业机遇、创新性产业机遇并存，北斗导航、云计算、大数据、人工智能、智能制造、3D打印、数字内容、基因技术、物联网等新兴科技应用扩散加速，科技创新领域仍是当前最大的创富场。特别是在“大众创业、万众创新”计划的鼓舞下，创新创业出现爆发式增长，参与创新创业投资孵化的各种机构也是极大扩散。

时代机遇2：城市经济乱象丛生，小镇经济因风而起

另一个视角来自区位，城市经济发展伴随着空间、资源不足等城市病问题，发展空间受限、交通问题突出、生活成本高企等等，而小镇经济拥有产业经济发展的众多资源，土地空间、生态环境、生活成本等方面的优势，使小镇经济发展所需的人才、资金等要素正在不断集聚。近年来，城市群的规划和发展助推了产业下沉，国家、地方政策积极支持小镇建设，城市的高端产业资源加快外溢。相比原来在大城市周边的产业园区／产业地产（一般配套比例不得超过10%），科技小镇（产文旅居融合发展）对于下沉的产业资源具有更大的吸引力。

时代机遇3：浙江小镇模式初步成型，科技小镇模式借鉴可期

科技产业小镇异军突起，浙江特色小镇作为先行者，起到了很好的示范效应。与欧美国家科技小镇的发展不同，浙江模式带有更大的规划主导性，地方政府的支持力度非常大，加上产文旅居融合发展所具有的经济性，使得科技小镇成为了中国多种发展诉求（城市群、美丽中国、消费升级、PPP模式等）的结合点。西湖云栖小镇、余杭梦想小镇、临安云制造小镇、德清地理信息小镇、余杭传感小镇、萧山机器人小镇、宁海智能汽车小镇、长兴新能源小镇、江北动力小镇、秀洲光伏小镇、海盐核电小镇、江山光谷小镇、新昌智能装备小镇等，正在证明科技小镇的爆发力。

二、科技小镇建设的基本范式

科技小镇的内涵是什么？如何通过科技小镇的众生相，勾勒出科技小镇的图谱呢？这里我们讲几个科技小镇的例子，杭州梦想小镇、云栖小镇作为示范性科技小镇，主要功能构成为孵化器＋社区＋商业配套；东滩顾问在前几年做的产业园区项目中，有一个在嘉兴的智能家居产业园现在升级为智能家居产业小镇，有一个在盐城的大丰高新技术区（未来科技城）现在将其中一部分升级为希望小镇。

从中可以看出，科技小镇本质上就是科技城的缩小版或者科技地产的升级版，主要体现为“综合体+社区”的产品空间组合。科技小镇的主要功能载体有三类，一是科技产业综合体，包括智能制造基地、科技研发中心、科创服务中心、科技孵化器、科技加速器等；二是科技旅游综合体，科技主题公园、科技博览中心、科技文化创意中心等；三是城镇服务综合体，包括科技主题酒店、智能医院、智能化社区管理、科技人才公寓等。

从产品模型看，科技小镇呈现为“科技+文化+双创+旅游+社区”的五维范式，是一个融合产品制造、研发、科技服务的产业生态圈，一个集聚创新资本、双创人才、科学技术的资源集聚区，一个涵盖新型科技文化旅游、科技生活体验的未来消费区，一个空间社区化、引擎互动化、业态融合化的双创空间，一个安全舒适、现代化、信息化、智能化的智慧生活区。

从发展方向看，科技小镇主要有“新兴科技小镇、产业智造小镇、创新创业小镇”三类。（1）新兴科技小镇：聚焦新兴产业（新一代信息技术、云计算、大数据、互联网、智能制造等），主要位于经济发达地区，有新兴产业集聚基础；（2）产业智造小镇：以传统制造产业的智能化生产改造和高端转型，突出小镇的智能化建设；（3）创新创业小镇：聚焦科技产业的创新创业，与高校、科研机构、研发企业有合作，有人才集聚的产业和生活环境、创新创业平台。

三、科技小镇运营的六脉神剑

科技小镇开发从范畴上属于区域综合开发，遵循一二三联动开发（土地一级开发、部分二级项目开发、三级产城运营）的理念。小镇的规划建设只是一个开始，更重要的在于小镇运营和产业发展。我们看到的这么多的科技小镇项目，能够持续成功运营的恐怕不会很多，其中的关键在于能否构建并形成持续的运营升级能力。华夏幸福在全国开发了那么多产业新城项目，目前看能拿得出手的成功案例也不多，而且基本都是坐等“风”来的区位非常好的项目。所以说，从地产开发商到城市运营商再到产业运营商，存在着巨大的鸿沟需要跨越。这里，结合东滩顾问的咨询实践，谈谈科技小镇运营的几个关键方面。

1、少商剑：甄选主题产业——产业破题，小镇定势

首先要定小镇的特色产业。梳理企业聚集现状、产业发展基础以及区域产业转型需求，借势为主、造势为辅，确定根植性强的主题产业，打造产业IP，促进企业集聚，形成科技产业生态圈。一般从战略性新兴产业、传统制造业智能化转型和科技创新创业服务业中进行产业选择，围绕主产业链集中突破，挖掘当地的或主产业的文化旅游基因，延伸科技与文化融合发展的相关业态，打造产业的核心优势，积极引导主题产业相关企业集聚。

2、商阳剑：集聚科创资源——人才联合，创新动力

充分利用项目周边科创资源，集聚科技小镇产业发展的人才、技术等科技创新资源。主要有三个路径：一是学院派科技支持，充分利用入驻小镇的科技产业相关高校、研究所人才资源，形成地区科技联盟；与小镇主题科技产业相关市内、省内、国内外高校及科研机构达成战略合作，在支持小镇产业创新发展。二是研发技术支持，积极打造主题科技产业相关的总部经济园和科研中心，引导国内外相关知名科技企业研发中心、科技总部等入驻。三是产业高端人才引进，以小镇入驻企业为基础，积极招徕主题科技产业相关高端人才；以双创为契机，招引创新创业人才入驻小镇。

3、中冲剑：引导政策支持——大开大阖，产业推手

结合产业政策和小镇政策支持，集聚科技小镇发展的外在推动力量。主要有六类政策：一是小镇政策，包括小镇发展规划、土地支持政策、税收优惠政策；二是科技产业政策，包括科技产业发展规划、科研项目/立项支持政策、智能制造产业政策、产业高端化转型支持政策；三是服务平台政策，包括双创扶持政策、孵化器/加速器政策、共享办公政策；四是金融政策，包括产业扶持基金政策、科技产业专项基金政策、科技产业融资扶持政策；五是配套政策，包括科技旅游政策、智能化社区支持政策、海绵城市支持政策；六是人才政策，包括人才引进政策、落户政策、购房支持政策等。例如杭州梦想小镇为创业者提供了从办公场所租金减免，到低利息贷款以及天使投资引导基金等一系列扶持政策，涵盖苗圃阶段、孵化器阶段到加速器阶段，尤其对“泛大学生群体”创新创业活动给予大力度的政策支持。

4、关冲剑：搭建公共平台——公共支撑，共享发展

以政府为支持，构建“招商+投融资+交易+人才+智慧服务”的公共平台（实体平台＋虚拟平台）。招商服务平台，创新产品设计、建设专业化的产业载体（比如创业苗圃、众创空间等），设计合理的项目评审机制、项目促进机制；投融资平台，设置科技产业引导基金、产业投资基金、产业发展专项基金、信贷融资平台等；公共资源交易平台，包括技术产权交易平台、科技成果转化平台等；人才服务平台，教育培训平台、创新创业服务平台、科技人才公寓等；智慧服务平台，涵盖产业大数据服务、旅游服务等内容。例如杭州梦想小镇打造了一体化的互联网创业服务平台：创客工作坊平台、创客集市平台（商业配套服务O2O平台）、创客擂台平台、创客募化平台（发布项目众包、众筹、招募团队信息）、创客生活平台（生活配套服务O2O平台）。

5、少冲剑：完善服务体系——市场机制，灵活供给

服务体系的建设遵循专业化的原则，按专业设置专业化的运营服务机构，或引进整合第三方服务机构，构筑支持科技产业发展的市场化服务体系。主要包括生产性服务、生活性服务和生态性服务三类，重点关注生产性服务导入和培育（打造科技产业生态圈不可缺少），包括风险投资、创业投资、融资租赁、展览展贸、集中采购、仓储物流、检测认证、共享办公、论坛交流等。小镇要形成丰富多彩的活动组织，自己组织或依托第三方中介机构，让小镇充满创新活力、人文氛围。

6、少泽剑：创新模式机制——联合运作，各方互利

科技小镇发展空间较大，涉及内容较多，单靠一家单位很难玩得转，所以我们看到了碧桂园联合清华大学、乐视与融创联手等联盟开发方式，“开发主体＋产学融政协”联合开发运作，可以更好地共享科技小镇的发展红利。从商业模式看，科技小镇开发运营要合理搭配科技地产销售、科技地产经营、科技发展服务收益、科技产业投资收益多种收益方式，特别要关注科技企业孵化、股权投资收益、科技产业化投资收益，实现可持续的发展。

科技小镇之火，能否形成燎原之势？市场化企业特别是地产企业成为科技小镇的主导开发力量，介入到产业投资和运营领域，以部分的内容运营替代单纯的地产开发，可能是地产企业转型的一个好的途径。当然这里有借机低成本拿地之嫌，但是我们从中国经济转型升级角度看，这未必不是代表着一个新的开端，一个更加市场化、人性化的发展道路。

※案例借鉴※

杭州梦想小镇——全国特色小镇示范工程

杭州的梦想小镇位于杭州市余杭仓前区域，地处杭州未来科技城核心区域。2014年9月“梦想小镇”正式启动建设，2015年3月梦想小镇正式启用。至今，梦想小镇吸引了创业项目910余个，其中已有90余个项目获得百万元以上融资，融资总额达34.5亿元人民币。梦想小镇已成为浙江省信息经济的新增长点，全国特色小镇中的示范工程。