健康＋产业地产的四大商机（83期）

本期导读：

关于促进我国健康医疗旅游发展的指导意见

健康＋产业地产的界定

健康＋产业地产的四大商机

迪拜健康城——健康＋产业地产的经典之作

※动态资讯※

2017年5月17日，国家卫计委联合发改委、财政部、国家旅游局和中医药局印发了《关于促进我国健康医疗旅游发展的指导意见》，明确了健康旅游发展重点，即重点发展高端医疗服务、中医药特色服务、康复疗养服务、休闲养生服务四大产品。同时，从提高健康旅游供给能力、培育健康旅游消费市场、优化健康旅游政策环境三个方面出发部署了13项重点任务，积极从供给侧、需求侧两端发力培育健康旅游市场。

目前，已经同意在天津健康产业园、河北秦皇岛北戴河区、上海新虹桥国际医疗中心、海南博鳌乐成城国际医疗旅游先行区、海南三亚，以及江苏、浙江等13个地区开展首批健康旅游示范基地建设，旨在通过试点示范进一步完善政策，促进健康旅游产业规范有序发展。

※主题解析※

顾名思义，健康＋产业地产就是大健康产业与地产的融合发展，作为地产产业链的一种延伸，锁定医疗健康服务这一新的价值高地，在配套政策扶持的前提下，投资建设医院或进行与医疗健康产品混合开发的地产产品。

健康＋产业地产旨在为大健康产业提供不动产服务，凭借专业的“硬件”打造，与各种作为“软体”的医疗机构、服务机构相融合，打造不同量级的物业类型与医疗服务结合成为不同规模的地产项目，在功能的叠加和融合的基础上，既保证了医疗健康服务能够满足不同人群个性化的需求，也使得普通地产具有了新的附加值，避免了同质化发展，从而更具市场竞争力。

※主题观点※

健康＋产业地产的四大商机

在市场、政策和投资的共同作用下，我国健康产业进入一个高速成长期，健康管理、专科医疗、健康养生等领域快速发展。从政策导向上看，“健康中国”成为中国发展核心理念，医药创新、服务升级、医疗信息化、治疗精准化等多方向获支持；从产业生态看，技术创新、模式创新、业态创新层出不穷，健康＋的产业生态链在不断扩展。

东滩顾问认为，我国健康产业还处于前期的探讨阶段，成型、成熟的模式和案例不多，各类健康＋产业地产多处于发展的初期阶段。对于致力健康＋业务拓展的公司，如果能够结合自身资源和实力，选择合适的健康＋产品，创新业态组合，明确盈利模式，就有望占据健康产业发展新的蓝海，成为健康地产领域的“代言和标杆”。

基于对不同开发商或运营商的健康＋业务模式的梳理，结合对健康＋业态的发展趋势分析，笔者认为健康＋产业地产的发展有四个趋势（风口）值得关注。

趋势一：健康+社区，共享分级诊疗改革红利，抢占社区服务入口

分级诊疗改革，推动社区医疗发展。国家政策推动分级诊疗落实，如很多药品可以进社区医院等；对医生职业的开放，如医生多点执业、医联体等；政府购买社区医疗服务的地域范围不断扩大。德国、英国、新加坡等国社区医院很发达，英国社区医院的医生数量占到医生总数的近50%，约每2000人就拥有一个社区全科医生。

争夺社区就是争夺医疗的入口。随着分级诊疗推进，患者就医入口越来越向下倾斜，未来5～10年，这个趋势会越来越强，而社区入口是互联网医疗变现的重要途径。目前，已有很多企业瞄准了“互联网+”社区医疗大蛋糕。

恒大、远洋等地产企业，打造“互联网+”社区健康管理中心，形成线上线下一体社区医疗服务平台。春雨医生导入线上资源，开设线下诊所，打造以患者为中心的新型社区诊所。挂号网巨额融资，改名微医集团，与政府合作把网络下沉到县级以下，构建全国性转诊会诊的协作平台。

商机总结：服务于社区，面向社区居民，打造全生命周期的家庭健康管理专家；定位社区流量入口，发展社区诊所、家庭健康数据中心、家庭健康管理、绿色就医通道等健康＋业态。

趋势二：健康+商业，健康服务业态与商业业态融合发展，打造健康商业综合体

国外的购物中心医疗业态发展已比较成熟，在美国超过30％的医疗诊所选择进入购物中心，在国内医疗业态与购物中心的融合正在成为一种趋势，如成都鹏瑞利国际医疗健康中心、万达瑞华国际医疗健康中心，都在购物中心里打造医疗为特色的主力店。在业态上，主要以专科诊所、体检中心、中医养生、医疗美容、月子中心5大业态为主。

专科领域进入壁垒相对较低，民营资本大规模涌入。由于技术人才要求相对较低、医疗风险较小、资金回报速度较快，美容整形、妇产、骨科以及眼科领域民营医院的占比均超过80%，而皮肤病、血液、心血管、口腔以及康复领域民营医院也在60%左右。

进入壁垒较低的专科领域，可依托购物中心的人流快速扩展影响力，实现跨城市复制连锁发展。妇产、口腔、眼科、美容整形等领域，打造了许多连锁品牌如爱尔眼科、瑞尔齿科、通策医疗等。这些连锁的专科诊所利用的好，可以成为购物中心的一大特色，带动相关延伸业态的发展。

商机总结：服务于商圈，面向中高端消费人群，打造医疗与商业融合的都市健康服务与消费目的地。定位高端浅医疗，主要发展专科诊所、医美抗衰老、产前产后养护、健康管理、中医养生、健康商业等健康＋业态。

趋势三：健康+园区，产研一体、产城一体、医养一体构建大健康产业链

随着医疗体制改革，健康服务业态开始向城市近郊转移。我国郊区化已经开始起步，北京、上海等中心城市，在医改的过程中，开始把优质医疗机构向郊区转移，医院、健康管理与促进机构、养老机构等健康服务资源开始向郊区转移。

健康科技园区可以发展健康服务业态，构建完整健康产业链。随着近郊以二产为主的健康产业园的发展，人口不断集聚。面对本区域产业人群和周边居民、市区就医人群分流，依托技术优势发展健康服务业，推动产业结构优化升级。上海国际医学园区一开始就是建设高科技医疗器械产业基地，随着条件不断成熟开始打造高端医疗服务平台，其中现代医谷商务园等项目市场化运作相当成功。

【案例链接】西太湖国际医疗产业园

西太湖科技城医疗器械产业制造氛围良好，已经形成常州国际医疗器械城、西太湖医疗产业孵化园、亚邦生命科技园和福隆医疗产业园为主体的产业载体群，聚集了380余家医疗器械企业。

2014年，在医疗器械产业发展基础上，园区开始着力发展体检咨询、高端诊疗、康复养生、医疗旅游、养老保健和健康管理等六大健康服务业，完善健康产业链，打造健康服务业集聚区和国际医疗旅游先行区。

商机总结：服务于近郊，二三产联动，打造园区型的健康科技转化与医疗服务集群。定位健康科技孵化与综合治疗，主要发展健康科技（研发、生产、仓储）、健康展贸、综合医院、专科医院、健康商业等健康＋业态。

趋势四：健康+小镇，开启医疗旅游热潮，服务国家特色小镇建设

健康主题的特色小镇热潮兴起。“健康中国”、特色小镇发展热潮下，一批以健康为主题的特色小镇涌现，如桐庐健康小镇、温州生命健康小镇、龙溪谷健康小镇、森山健康小镇……

旅康养一体化开辟了健康小镇开发新路径。依托生态资源发展旅游业，通过旅游的搬运功能，根据旅游者、居民的消费需求，将健康疗养、医疗美容、生态旅游、文化体验、休闲度假、体育运动、健康产品等业态聚合起来，实现与健康相关的各类消费的聚集。

商机总结：服务于远郊，完善小镇生活体系，打造旅康养结合的健康慢生活体验目的地。定位医疗旅游与康复疗养，主要发展慢病疗养、养老养生、健康管理、产后恢复、医美抗衰老、特色专科、医疗教育、健康度假等健康＋业态。

※案例借鉴※

迪拜健康城——健康＋产业地产的经典之作

迪拜健康城（DHCC）建于2002年，是为满足当地人对于高质量的医疗和健康管理的需求设置的综合医疗区域。迪拜健康城沿袭了迪拜一贯的奢华风格，是世界级的健康护理中心，世界上第一个最全面的医疗保健自由区。

（一）地处交通便利的市中心区域

迪拜健康城前身是迪拜拉希德医院，位于迪拜河左岸，地处迪拜市中心区域。它距离迪拜国际机场只有4公里，距离繁华的WAFI城（商业中心）仅有5分钟的步行距离，靠近城铁站。

（二）为健康管理创造一个平台

迪拜健康城是由TECOM（特康投资）集团投资建设的，主要有两家大型综合医院，有超过90家门诊和诊断实验室，还有医学院、护士学校、生命科学研究中心、诊所和医院以及专门的实验室，以及众多的特色医疗保健和商业零售服务商。

迪拜健康城综合医疗中心配备一个健康疗养院和矿泉疗养浴场、一个运动医学部、一个五星级旅馆和购物中心，以及融合了东方医学和其他健康计划的中心。迪拜健康城可以提供12个领域服务：顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性按摩、自然疗法、引导意象、泰志、普拉提、捏脊和瑜伽CAM的治疗方法。

迪拜健康城的愿景是成为拥有国际标准的高质量的医疗保健中心、卓越的临床及健康服务中心、医学教育与研究中心，采用最前沿的医疗保健理念，满足新出现的层出不穷的医疗保健需要，改善人民的生活。

（三）医疗区与度假区完美结合

迪拜健康城由医疗区和健康护理社区构成。医疗区基本建成，其中重点是提供急性医疗护理服务，占地570亩；度假疗养社区2640亩，将提供完整的医疗保健的持续护理的住家式医院、门诊、豪华温泉度假村和完善的健康服务。

1、医疗区功能构成

（1）传统的医疗服务

迪拜健康城提供高度便利的医疗一条龙服务，将医生办公室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供国际标准的诊断和治疗服务。医疗服务配置了最新的放射学和核磁共振成像技术，以及最先进的分析和诊断实验室与手术套房。

（2）替代性医疗服务

针对日益增长的需求，迪拜健康城提供更多样的医疗保健服务如针灸、松骨服务。此类服务可以大大吸引商业机构和保健游客到此一游。（替代性医疗服务，又称医疗监督健康计划，还包括基于具体疾病专家会诊后的物理治疗，严格控制的饮食和运动。）

（3）医疗教育、研究

医疗教育指家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校，这些学校提供持续的医疗教育课程和研究生教育。医疗研究方面，DHCC旨在建立一个世界一流的研究设施，因此与哈佛医学国际部（HMI）合作，其目的是引导建立区域相关的基础科学研究，此外，DHCC与波士顿大学牙科医学研究实验室建立了伙伴关系。

（4）医疗基础服务

为支持系统运转，迪拜健康城设置了一系列的诊断实验室、药房、医疗设备公司、医疗保健公司、医疗咨询公司、制药公司支持医疗区有效运转。

（5）相关的支持系统

迪拜健康城为重点客户提供一站式全包服务，例如签证或政府需要的其他文件，为方便客户和访客，DHCC也设置有多重选择的零售、食品和饮料店。五星级酒店致力于为患者家属服务，工作人员、医生和来访学生也可确保最大的方便。

2、度假疗养社区功能构成

（1）健康护理社区医院

规划专属地块建设健康护理社区医院，确保整个DHCC可以提供一个完整的集成连续护理服务。

（2）社区门诊诊所

健康社区也将建设一系列综合专科诊所、手术中心，这些诊所将利用先进的技术，纳入总体设计和支持需要专门的医疗保健设施。

（3）疾病预防及疗养中心

除医疗之外迪拜疗养度假的目的是提供健康管理、疾病预防及中西医结合的治疗方式。在疗养区内，在预防疾病方面采用创新技术，创建一个世界知名的度假胜地，将提供世界级的优质护理和医疗体验，吸引西方、东方及阿拉伯游客。

预防和综合医学中心主要特色是中西医结合和综合医疗服务，本中心的目的是提供各种优质服务，包括：对症疗法、自然疗法、顺势疗法、整骨，中医和阿育吠陀医学、尤纳尼医药学。建设项目包括复兴中心，提供整容手术及抗衰老服务；运动医学中心，倡导积极的生活方式；城市温泉别墅和SPA，打造健康生活住宅；零售有机食品，环保产品，引领健康的生活方式；精品酒店，提供健康及奢华的休闲体验。

（4）美容中心

该中心将包括范围广泛的整容治疗、度假疗养社区，集聚顶级整形美容外科医生和皮肤科医生，以及与世界级药妆合作，开展整容与美容项目。

（5）运动康复中心

该中心的目标是成为一个世界级顶尖的体育运动医学卓越研究中心。由世界顶级的运动医学专业领域顶尖专家为各类型、各年龄、各种不同技能水平的运动员提供服务的人体运动研究所，诊断成像、门诊手术、物理治疗和肌能实验室，体育专家还将提供服务运动分析、运动评估。